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不動産を売却したときに「売れたお金が全部手元に入る」と考えている方は少なくありません。
しかし実際には、売却益が出た場合に税金がかかり、手取り額が想定より少なくなることもあります。
しかも税金の種類や計算方法は複雑で、申告を忘れてしまうとペナルティを受けるリスクもあるのです。
この記事では、不動産売却に伴って発生する税金の仕組みと、節税のために知っておくべきポイントをわかりやすく解説します。
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不動産売却でかかる税金は譲渡所得に対して課税される
不動産売却で利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として課税対象になります。
売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額が課税対象となり、その金額に応じて所得税と住民税が発生します。
具体的には以下の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
譲渡所得がプラスになると、一定の税率で課税されます。
このときの税率は、保有期間によって大きく変わるため、長期譲渡か短期譲渡かを確認することが大切です。
所有期間によって税率が変わる短期譲渡と長期譲渡
不動産を売却したときの税率は、「所有期間」が5年を超えているかどうかで大きく異なります。
5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、所得税30％・住民税9％の合計39％が課税されます。
一方、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となり、所得税15％・住民税5％の合計20％に軽減されます。
つまり、同じ利益額でも保有期間によって支払う税金の額が大きく変わるということです。
売却時期を数ヶ月ずらすだけで税負担が大きく減ることもあるため、売却タイミングの見極めは非常に重要です。
マイホーム売却には特例で節税できることがある
不動産売却による税金が心配な方にとって、嬉しいのがマイホーム売却時の特例です。
「3,000万円の特別控除」は、マイホームを売却して利益が出た場合、最大で3,000万円までの譲渡所得を非課税にできる制度です。
この特例を適用するには、住んでいた実績や、一定の期間内の売却であることなどの条件があります。
また、この特例と「買い替え特例」や「軽減税率の特例」などを組み合わせることで、さらに節税できるケースもあります。
ただし、適用条件を満たしていないと使えないため、事前に税理士など専門家に確認しておくことが大切です。
譲渡費用と取得費を正確に把握して税負担を軽減
譲渡所得を正確に計算するためには、取得費と譲渡費用を正しく計上することが不可欠です。
取得費とは、購入時の金額だけでなく、仲介手数料や登記費用、リフォーム費用なども含まれます。
一方、譲渡費用には、売却時にかかる仲介手数料、測量費、解体費用などが該当します。
これらを漏れなく申告することで、課税対象となる譲渡所得を減らすことができます。
領収書や契約書などの資料は、将来の売却時に備えて保管しておくと安心です。
購入当時の資料がない場合、「概算取得費」として売却価格の5％を取得費とみなすこともできますが、多くの場合は実際の取得費の方が有利です。
売却後の確定申告と納税も忘れずに
不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告が必須になります。
申告を忘れると延滞税や加算税の対象となるため、注意が必要です。
確定申告の期間は原則として翌年の2月中旬から3月中旬です。
その際には、売買契約書、領収書、登記簿謄本、取得費や譲渡費用に関する書類が必要になります。
税金の納付は原則として3月中旬までに行う必要があり、支払いが遅れるとペナルティが発生します。
早めに準備を始め、必要書類を整理しておくと安心です。
不動産売却に伴う税金は複雑で、知らないと大きな損につながることもあります。
税金の仕組みを理解し、節税できる制度を正しく活用することで、手取り額を最大化することが可能です。
専門家の力も借りながら、計画的に準備を進めることが、後悔のない不動産売却への近道です。
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